Pag. 6 di 7- MA NON CI SARA' UN CROLLO

I prezzi delle abitazioni in Italia non crolleranno. Anche se le transazioni diminuiscono e i tempi si allungano, la situazione non è preoccupante come negli Stati Uniti. Anche perché 1'82% delle famiglie italiane è proprietario di casa. Per lo stesso motivo, però, ci troviamo all'emergenza affitti in molte città. E la mobilità sociale è bloccata». L’analisi a doppia lettura, ottimista e preoccupata allo stesso tempo, arriva da Carlo Puri Negri, l'amministratore delegato azionista (con il 12;4%) di Pirrlli real estare che da 18 anni calca la scena del mercato italiano immobiliare icaliano. E che sta portando la sua management company anche fuori dalla Penisola.

Domanda: II mercato degli immobili in Italia vede grigio per il 2008. Lei invece sembra più ottimista.
Risposta: Le ricerche non parlano di diminuzione dei prezzi, ma di un ulteriore rallentamento nella crescita degli immobili nel prossima anno, al 2-3%, con un'inflazione in aumento.
In Italia il fenomeno delle famiglie che non riescono a rimborsare le rate dei mutui sarà ben lontano dai livelli degli Usa. Negli ultimi dieci anni, inoltre, l'Italia ha avuto una rivalurazione del residenziale inferiore rispetto agli altri Paesi. Dopo la scomparsa della famiglia patriarcale, assistiamo a nuovi fenomeni come l'aumento dei single e la crescente immigrazione, inoltre esistono vincoli sugli immobili con più di 50 anni di vita, c'è una scarsità di terreni edificabili e, in definitiva, lo stock è sempre lo stesso. Con questo scenario è difficile che i prezzi calino.

Domenda:all'inizio degli anni Novanta, però, il crollo ci fu...
Risposta: La situazione adesso è diversa: allora non c'era un mercato immobiliare sviluppata, non c'erano investitori professionali, ci ricordiamo poi del fenomeno Mani pulite, c'era una minore sensibilità «verde» e l'immigrazione era poca cosa. Inoltre esistevano le case in affitto. oggi le famiglie italiane sono quasi tutte prpprietarie di casa, non è così determinante se i prezzi crescono più o meno, essendo un mercato abbastanza stabile, dove le compravendite dipendono anche da altri fattori.


Domanda: Sembrerebbe una buona notizia. L'altra faccia della medaglia è però l'emergenza affitti. E la difficoltà per gli italiani a trasferirsi da una città all'altra.
Risposta: È più facile decidere di andare a vivere a Londra piuttosto che a Roma o Milano. Per chi si deve spostare in Italia, nei principali capoluoghi di provincia, per motivi di studio o di lavoro non ci sono case in affitto.
A Milano e Roma siamo proprio all'emergenza affitti, in altre città siamo alla difficoltà. La domanda ci sarebbe, ma non c'è offerta a prezzi compatibili con la capacità dì spesa di studenti, visiting professor o lavoratori con un reddito medio. E questo è il frutto di politiche errate, che hanno sempre incentivato l'acquisto della prima casa in contrapposizione all'abitazione in affitto. Oggi i due terzi di quel 18% di case in locazione è di proprietà dei privati: impossibile fare politiche abitative su appartamenti sparsi.

Domanda: Assoimmobiliare, di cui lei è vicepresidente, ha presentato una proposta, recepita nella Finanziaria 2008, di nuova edilizia residenziale destinata alla locazione a canoni sostenibili. Che cosa comporterebbe?
Risposta: L'idea è arrivare a realizzare, con capitale privato, 1 milione di nuove abitazioni destinate all'affitto, con un vincolo di locazione di almeno 25 anni. Il passaggio è immaginare che il residenziale vincolato ad affitti di lungo periodo a canoni sostenibili diventi di pubblico interesse, possa essere realizzato sulle cosiddette «aree a standard» e possa usufruire di una fiscalità in linea con quella della prima casa. Invece di utilizzare i finanziamenti pubblici per comprare case, si danno alle fasce deboli contributi per pagare l'affitto. li rutto con un effetto diretto positivo sulla mobilità e quindi contribuendo alla competitività del Paese.

Domanda: Per gli immobili non residenziali dovrebbero invece andare meglio?
Risposta: Il trend è ancora positivo. Noi vediamo però il settore degli uffici in Italia in fase di consolidamento. Quello commerciale, invece, è un mercato per così dite drogato, avere le licenze e avviare nuove attività è complicatissimo e quindi i prezzi dei negozi sono in crescita di quasi il 6% mentre i grandi
spazi commerciali in buone locacion non hanno prezzo.

Domanda: Eppure gli investitori esteri stanno puntando sul nostro mercato immobiliare più di prima.
Risposta: È vero. Noi stessi abbiamo lavorato con alcuni di loro. Australiani e olandesi stanno arrivando, così come gli investitori istituzionali israeliani e arabi che cominciano ad affacciarsi nel nostro mercato. Sono ancora pochi, ma l'arrivo di capitali esteri è maggiore di prima: questo significa che gli operatori italiani dovranno essere più competitivi. Prima c'era una crescita del valore a prescindere dalla qualità della gestione r il credito veniva concesso più facilmente. Adesso ci vorrà più impegno e più lavoro per i gestori di patrimoni
immobiliari. E anche le banche
dovranno tornare a fare il mestiere di valutare il rischio in modo puntuale. Lo spartiacque sarà la qualità e la capacità gestionale insieme alla solidità patrimoniale.

Domanda: Voi però avete scelto di sviluppare i nuovi progetti all'estero.
Risposta: L’immobiliare attraversa fasi e cicli diversi. Noi valevamo internazionalizzarci proprio per beneficiare dei diversi cicli nel settore. E abbiamo cominciato da tempo a lavorare anche in altri Paesi europei.

Domanda: E avete fatto rotta su Germania e Polonia: perché?
Risposta: Le città tedesche in tutti i segmenti immobiliari hanno prezzi che non trovano relazione con le altre città europee, tutto è più economico. C'è chi pensa che sarà sempre così, noi pensiamo invece che in una fase di globalizzazione questa situazione cambierà e ci sarà un riallineamento dei prezzi con il resto d'Europa. Tra i Paesi con mercati immobiliari in crescita, i più vicini, nei quali il commuting è più semplice, sono quelli dell'Esc Europa, dove la competizione non è così force. La Polonia è il mercato più grande, con importanti progetti di sviluppa residenziale. Altri Paesi interessanti sono la Bulgaria e la Romania, dove il ciclo immobiliare è più indietro, ed eventualmente la Turchia.

Domanda: Questo significa un disimpegno dal mercato italiano?
Risposta: No, l'attenzione per l'Italia resta. Dobbiamo finire Bicocca, iniziare la riqualificazione della ex Manifattura tabacchi a Milano, che è una piccola città, stiamo portando avanti il progetto Malaspina sempre nel milanese e a Roma il Poligrafico ai Parioli e lo sviluppo di Riva di Roma. Non abbandoniamo l’Italia, ma andiamo anche in altri Paesi dove pensiamo ci siano opportunità interessanti.

Domanda: Voi gestite attraverso la sgr molti fondi immobiliari.
Ora stanno partendo le Siiq, le società di investimento immobiliare quotate: state pensando di utilizzare anche questo nuovo strumento?
Risposta: Dal punto di vista finanziario, il mercato immobiliare ha vissuto una vera rivoluzione: è un altro mondo rispetto a pochi anni fa. E il real estate è 1'assert class finanziario che ha avuto il maggior sviluppo negli ultimi 10 anni nel mondo. Tutti quelli che hanno investito nei fondi immobiliari, e nei nostri fondi in particolare, hanno avuto ritorni importanti, sia investitori istituzionali che retail. per riguarda invece lo siiq, è difficile pensare che in Italia le plusvalenza vengano tassate se in altri paesi non lo sono. Oggi non le ritengo quindi competitive. Ma il giorno in cui la normativa Siiq sarà aggiornata, potremmo pensare di gestirle accanto ai fondi